“真是风水轮流转,以前进不了白名单的百强后房企,现在因为杠杆低,反而成了潜在优质客户。”对于近期房企融资的变化,债券销售人员陈彦(化名)如此感叹。

陈彦遇到的这种情况,在近期的房地产行业,可能确实存在。多名业内人士告诉第一财经记者,前几年没有过度扩张,杠杆比较低、资金压力比较小的中小型房企,近【jin】期重新受到银行关注。不过,这可能只是个别情况,而非普遍现象。

近期,房地产融资政策纠偏,银行房地产贷款逐步回暖,房企融资『zi』回归正常化。12月3日,监管再次表示,要合理满足房地产企业的开发贷、并购贷款融资。

业内人士告诉记者,出于业务规模、利润等考虑,房贷业务不能明显减量,各家银行都在向低风险客户靠拢,竞争又变得激烈起来,头部机构的增量业务面临一定压力。

优质中小房企重回关注

“前几年,资金主要流向大中型房企,行业百强以外的中小房企,由于融资普遍较难,现在的杠杆反而比较低。”陈彦说,今年下半年以来,个别高杠杆房企债务风险暴露,这些杠杆较低、经营相对稳健的中小房企‘qi’近期开始受到关注,有买方机构向他了解这类房企的发债情况。

第一财经近日报道,在10月大幅回升基础上,11月〖yue〗房地产贷款投放继《ji》续保持环比、同比双升态势,初步预{yu}计同比多增约2000亿元,金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。根据Wind资讯统计,11月份,房地产企业境内债券发行金额471亿元,环比增长84%。

在国企、央企发债回升的同时,民营房企发债也出现回暖迹象。进入12月以来,多家民营房企启动了债务融资工具发行,部分民企债券发行已经获批,其中不乏中小民营房企。

交易商协会网站信息显示,12月1日,碧桂园、重庆龙湖企业拓展有限公司的中票发行计划已经获得受理,发行规模均为50亿元;金地集团12月5日宣布,经上交所审核通过,其2021年2号资产支持专项计划将在明年初发行。

一些规模相对较小的民营房企,近期也启动了债务融资工具的发行。龙光集团12月6日披露,近期将启动CMBS、供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行;12月3日,其子公司的发债计划获得证监会、上交所核准;新希望地产官网信息显示,今年7月已获批发行储架“jia”式供应链ABS,近期有计划启动首期发行。

不过,上述启动发债的民营房企‘qi’,即便规模相对较小,也基本都在行业百强以内,区域性房企尚未出【chu】现。对于陈彦的说法,多名业内人士告诉第一财经记者,虽然案例不多,但这种情况确实存在。

“确实存在这种情况,我们最近就在跟两家中小房企接触,但这个说法可能有点夸大,不是百强后房企都是这样,而是要看具体情况,个别杠杆比较低 di[、资 zi[金压力比较小的中小型房企,业务和债务大家都看得比较清楚。”某股份制银行投行部门负责人告诉记者,这并不是普遍现象,只是针对个别较为优质的中小房企。

该人士还称,该行关‘guan’注的房企「qi」主要有两类,一类是规模不大但经营较为稳健的房企,另一类是大中型房‘fang’企的区域性公司。在项目选择上,不仅要看资产、负债,还 huan[要看具体项目的情况。

也有私募债券投资人士说,确有部分相对优质的中小房企受到银行关注,但并不是主流。

“肯定不是趋势性的,而且都是信用风险预期相对小的项目,个别案例说明不了什么。”某全国性银行债券部门人士说,小地产商的综合能力总体较弱,从债券投资配置角度,这种项目投资价值显现还早。

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低风险业务争夺白热化

12月26日,中海地产29亿元公司债在深交所完成发行,两个品种的「de」实“shi”际票面利率均低于发行前的询价区间。

发行结果显示,“21中海07”发行规模为17亿元,利率询价区间为2.70%~3.50%,“21中海07”则为3.00%~3.80%,但最终的票面利率分别为3.08%、3.38%,低于询价最高水平0.42个百分点。

“业务还要继续做,大家又都向低风险客户靠拢,但这样的客户数量有限,使得竞争白热化。”上述全国性银行人士说。

个别相对优质的中小房企,重新进入金融机构视野,可能也有这方面的原《yuan》因。

“一些小房企杠杆比例低,还不全是融资的因素。”上述股份行投行人士说,一些房企以前深耕一两个城市,由于实力不足,土地招拍挂制度实施后,特别是近几年土地出让价格水涨船高,这些房企很难再用以前的方式单独拿地,转而与头部房企合作,以小股东身份参与项目开发,反而避免了过度扩张。

该人士还称,这类房企早年在区域市场积累了不少资源,在地价较低的时候获得了一定的土地储备,可能还有一些库存土地没有开发。拥有低成本土储、资金压力不大,在目前的市场环境下,具备一定的安全系数,这可能是银行重新关注一些中小房企的原因之一。

“对银行来说,控制风险还是第一位的。”上述私募债券人士称{cheng},银行近期虽然对一些中小房企有所关注,但民营中小房企仍然较少,主要还是在区域市场具有优势地位且经营比较稳健的国企。

银行涉房业务增量压力大

针对个别房【fang】企近期风险暴露,央行12月3日指出,近期,境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。一些中资房企开始回购境外债券‘quan’,部分投资人也开始买入中资房企美元债券。银保监会则表示,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度。

实际上,从10月开始,银行涉房贷款就已回升。数据显示,10月房地产贷款投放较9月大幅回升,环比多增超过1500亿元,其【qi】中房地产开发贷款环比多增500多亿元〖yuan〗。

“从头部机构的情况看,存量风险没那么大,资金投放上也会响应号召,但增量压力比较大。”上述全国性银行人士说,这也是目前优质房企融资项目竞争激烈的原因。

“我们除了部分微调,总体上还是按监管年初的规定和现在的要求执行,没有太大的变化。”上{shang}述股份行投行人士称,对优质房企的融资,除了债券、资产证券化产品,按揭贷款、开发贷、理财直投都是可选方式,个别表内受限的项目会通过其他渠道去投。

该人士表示,涉房业务还是稳定配置,不会明显减量,有合适的、符合条件的项目,还将继续配置,“减量对资产规模、收益、业务稳定性的影响太大。”

但与以前不同,在房企融资项目上,一些银行的具体模式也进行了调整。上述业内人士透露,在项目选择上,一些银行趋向精细化,投放标准也更高。

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